苏州高新创区域地产蓝筹_高新技术

    苏州新区高新技术产业股份有限公司（以下简称“苏州高新”）位于国家级高新技术开发区苏州高新区内，是隶属于苏州高新区经济发展集团总公司以开发区为背景的上市公司（证券代码600736），下属参控股企业达15家之多，公司经营涉及房地产、基础设施、旅游、科技、金融等领域。随着2002年高新区启动“北扩西进”工程，开发区域由原先的52平方公里扩大到258平方公里，掀起了“二次创业”高潮。高新区的扩展给苏州高新提供了一个更加广阔的舞台和更多的发展机遇。

    15年来，苏州高新作为开发区龙头企业，在高新区的发展和变革过程中不断进行自身调整和完善，充分利用苏州高新在区域内的优势地位，结合自身综合资源，稳步推进作为城市化综合服务商的战略实施，巩固和提升所在领域的产业势能和盈利能力,在协同效应中追求经济效益的最大化。

    研讨会呼应发展战略苏州高新自1996年上市以来，相伴资本市场走过了整整11年。公司通过资本市场平台的运作，规模以几十倍的增量快速发展，从上市初期的6000万总股本发展到目前的总股本48976万股，总资产达90多亿元、净资产17多亿元的规模。

    苏州高新坚持秉承“沟通创造价值”的理念，努力构建与投资者之间的良好关系。公司于2003年3月、2004年8月及2007年11月连续三次开展了以“上市公司产业发展与资本运营”为主题的研讨会。通过研讨会的形式，加强与政府、业界精英、专家学者、资本市场专业人士以及广大投资者的沟通与对话，共同研讨在新的经济形势下的发展战略；如何充分发掘、运用资本市场的融资、配置资源的功能；通过产业发展和资本运作双轮驱动，使苏州高新作为开发主体、经营主体和融资主题三个主体功能达到有机结合，并探索出一条提升企业的核心竞争能力和资本扩展能力的途径，构筑企业大跨度发展的平台，在资本市场树立良好的企业形象。

    2003年3月在第一次上市公司发展战略研讨会上，苏州高新借高新区“二次创业”之势，及时转变经营战略，确定在房地产、基础设施开发建设的基础上，大力发展旅游和物流业的经营战略，变原来的开发主体为开发主体与经营主体结合的双主体；2004年8月第二次“对接－探索－领先”产业发展和资本运营研讨会进一步确立了夯实产业发展基础，以资本运营为手段，实现双轮驱动，加快资本运营步伐的战略思想。提升房地产业的规模和实力，着力培育以水务、热电和物流为主的基础设施经营产业，形成由房地产业、基础设施开发与经营业和高新技术投资产业三大产业组成的新产业体系。2007年11月，在股权分置改革后首次非公开发行股票取得圆满成功之际，“沟通·跨越·突破”为主题的苏州高新上市公司产业发展和资本运营研讨会又一次得到了投资者的热烈参与。2007年，苏州高新处于新的历史发展时期与业绩增长新起点，在主业房地产业受宏观政策、金融环境、市场状态的影响下，产业发展之路如何跨越、治理结构与激励机制如何取得突破是苏州高新面临的新问题。通过此次研讨会，苏州高新从立足于区域性开发的思路出发，以作为城市化综合服务商的战略定位，通过协同产业板块的构筑与培育，来弥补房地产业务的行业周期性的缺陷，将原有的住宅房地产核心产业向商业房地产延伸，不断提升投资性房地产专业运作水平，实现多元化运作，深化开发性房地产与投资性房地产业务的协同发展，巩固在房地产领域的核心竞争力。

    三次研讨会的成果，充分反映了苏州高新的发展轨迹，苏州高新的支柱产业从刚开始的工业房地产到如今的住宅房地产、已涉及的商业房地产，在长期的开发和运作中积累了成功的经验，培养了一大批优秀人才，将大力推动以后在商业地产开发和运作中稳健发展。苏州高新培育的第二大产业由过去的纯基础设施开发建设发展到目前的以水务、物流、热电为主的基础设施经营产业体系；同时，高科技投资企业也逐步走向成熟，结合自身的资源优势，经过不断的探索和调整，投资收益稳步提升。

    三年倍增计划稳步实施

    已成功跨越第一发展阶段，进入二次发展新时期的苏州高新，在“十一五”的起点上，提出用3年时间实现主要经济指标倍增的目标。三年倍增计划自2006年起的3年时间里，苏州高新的三大产业都将在原有基础上取得新提升，主业房地产要成为行业的领导者，规模要列第一，建立优势品质地位，积极向社会奉献优质产品。充分抓住国家推进服务业的大好机遇，加大商业地产的开发和建设，逐步形成商业地产和住宅开发并驾齐驱、齐上规模的格局。

    2007年，是苏州高新的成本效益年，从资金管理、项目规划、设计、审核、工程进度与质量控制、整合经营流程等多个层面对房地产企业的专业化运作、精细化管理等方面进行有益探索收获颇丰，公司前三季度营业收入达到20亿元，与去年同比增长40.3％，净利润达到..3亿元，与去年同比增长38.6％，为公司三年倍增计划的实现奠定坚实基础。

    2006年以前，在苏州高新区的“二次创业”的启动下，作为肩负着区域载体开发建设使命的开发区背景上市公司，苏州高新承担了大量的基础设施建设项目和经济适用房项目，由于基础设施建设和经济适用房项目占了一定的比重及毛利率较低，随着这些项目的完工及收入结转，占主营业务收入比重将越来越小。2007年通过增资永新置地，整合房地产资源，进一步增强了房地产实力，苏州高新未来几年住宅房地产项目将进入结转高峰期，此为三年倍增计划的实现提供了保障。

    资源整合促进产业发展

    苏州高新房地产业务平台原来主要为新港公司和新创公司，2007年上半年，新港公司通过对永新置地进行单方面增资的方式，使其对永新置地的持股比例由原来的49.38%增加至80%，从而实现了对永新置地的控股，意味着房地产业务平台增加了一个重要的构成主体。苏州高新2007年内进行的定向增发于10月底圆满完成，所募资金2.8亿元用于对新港公司增资，2.2亿元用于对新创公司增资，将有利于公司房地产业务平台的进一步夯实与整固。在对房地产业务平台进行整合的同时，苏州高新加大了对市场资源的整合力度，2007上半年，旗下房地产公司通过积极竞拍增加了大量土地储备，目前拥有土地储备73万平方米，为未来几年的业务开发奠定了良好的基础。

    苏州高新基础设施经营主要包括自来水供应、污水处理、热电、物流等产业。随着苏州高新区行政区域面积由52平方公里扩展到258平方公里，基础设施经营逐步成为第二大支柱产业。目前，苏州高新水务业在苏州高新区内已形成强有力的自然垄断优势，在业务增长量上也保持了年均25%以上的复合增长；公司物流产业中外运高新物流公司近3年来利润增长达到了10倍。2007年内，公司还对中外运高新物流进行了增资，用于其三期的工程扩建以满足业务增长需求，同时物流四期工程也正在规划之中。

    苏州高新通过参股方式涉足银行、基金公司等金融领域，力求探索产业资本向金融资本延伸的新路经。2006年末，完成了对江苏银行（公司原参股的苏州市商业银行）的增资；2007年下半年，公司又参与了东吴证券公司增资扩股，投资金额1500万元。此外，苏州高新投资的中新苏州工业园区开发有限公司(CSSD)、江苏AB股份公司都正在争取IPO上市。苏州高新目前股权性投资企业都是质地优良的公司，随着市场扩大形成规模，也将形成新的利润增长点。

    随着中国房地产市场的不断成熟，以及土地公开出让和土地保护这些根本性制度的变化，公司越来越深刻的意识到，房地产资源将成为一种稀缺资源，特别是处于中心城市优质地段的物业。2007年内，苏州高新积极推动区域内商贸中心狮山购物广场与青山度假酒店的方案设计与招商工作、钻石金粉厂搬迁方案与商业改造计划、苏州乐园等存量不动产资源的盘活均在紧锣密鼓的操作之中。在目前土地储备结构中，提高了商业等土地用途的比例，为向商业地产转型的发展战略提供了必要的资源保障。

    形象提升资本运作加快

    2006年初，苏州高新成功完成了股权分置改革，成为一家全流通上市公司，使得全体股东利益趋于一致，有利于进一步明确自身使命，实现全体股东价值最大化，也进一步完善治理结构，规范市场化运作，提高资本运作能力。2007年内，苏州高新进行了继股权分置改革完成后首次非公开发行股票工作，并于10月底顺利完成，共募集资金5.07亿元，此次发行价格采用询价方式定价，最终以比较高的发行价格发行，以此充分说明投资者对苏州高新未来发展充满信心和希望。

    近年来，苏州高新在册股东中，机构投资者所占比重逐渐增大，在排行的前十大股东里均为机构投资者，苏州高新正为机构投资者密切关注。苏州高新在与资本市场共同走过的11年里，获得了不少的荣誉：1996年被评为江苏省高新技术企业；1998年，被上海证券交易所选为上证30指数成分股；同年被《亚洲周刊》评定为中国大陆100上市公司；2002年被上交所认定为“信息披露优秀公司”；2004年及2005年，连续两年在全国众多房地产类上市公司中，跻身综合实力前10强；此外，继2005年、2006年两次荣获“中国房地产上市公司综合实力TOP10”称号之后，2007年，又荣获“2007年中国房地产上市公司地产绩优股TOP10”称号。

    在未来的发展中，苏州高新将进一步巩固和提升在房地产行业及基础设施经营行业等业务领域的竞争力与盈利能力，不断完善城市化综合服务商的产业价值链，在协同效应中挖掘更大的经济效益。不断进行业务创新与管理创新，完善内部控制制度，丰富、组织文化建设内涵，使苏州高新在新的发展阶段让企业形象再上新台阶，给股东带来丰厚的回报。